Fiscalité, rentabilité, le dispositif Jeanbrun est-il vraiment attractif pour les propriétaires ?

Alors que s'ouvre l'examen du budget 2027 à l'Assemblée nationale et que plusieurs députés proposent d'élargir le champ d'application du dispositif Jeanbrun, notamment aux maisons individuelles, le réseau immobilier l'Adresse vient de dévoiler les résultats d'un sondage réalisé début octobre afin de mesurer l'intérêt des investisseurs pour ce nouveau dispositif fiscal. Et pour l'instant, il est loin de convaincre les investisseurs.

Instauré par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun devait marquer une nouvelle étape dans la fiscalité de l’investissement immobilier en remplacement du dispositif Pinel. Applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, il concerne les logements neufs situés dans des immeubles collectifs, mais également les logements anciens faisant l’objet de travaux importants.

Contrairement au Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition, le nouveau mécanisme permet aux propriétaires de déduire chaque année une partie de la valeur du logement de leurs revenus fonciers, ainsi que les charges liées à sa location. L’amortissement peut atteindre 12 000 euros par an, sous certaines conditions. 

Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal visant à relancer l'investissement locatif nu et la construction de logements en France.

Un avantage fiscal mais des contreparties importantes

Pour bénéficier du dispositif, les investisseurs doivent s’engager à louer leur logement nu, à titre de résidence principale, pendant au moins neuf ans. Les loyers sont plafonnés selon trois catégories — intermédiaire, social et très social — et les ressources des locataires doivent également respecter certains seuils.

Si le dispositif peut améliorer la rentabilité nette après impôt, son intérêt dépend fortement de la situation fiscale de l’investisseur, du prix d’acquisition du logement et du marché locatif local.

Encore très peu de demandes

Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé, du 1^er au 10 octobre, un sondage au sein de ses 360 agences. « Sur le terrain, nos professionnels rencontrent des investisseurs qui calculent, comparent et hésitent mais ne passent pas encore à l’acte. Pour les faire revenir sur le marché, il faut qu’ils puissent comprendre l’avantage proposé, réel dans certains cas, et se projeter dans des règles durables », estime Brice Cardi, président de l’Adresse.

En effet, à ce jour, 71 % des agences l’Adresse n’ont reçu « aucune demande, question ou interrogation » d’éventuels investisseurs concernant le dispositif Jeanbrun, et 27 % en ont reçu « très peu ». Au total, 98 % des agences ont donc eu peu ou pas de sollicitations. D’ailleurs aucune agence ne déclare avoir déjà accompagné ou réalisé une vente dans le cadre du dispositif, bien que 5 % indiquent que des projets sont en cours.

En tête des freins identifiés figurent le niveau des taux d’intérêt (60 % des réponses des agences) et les prix de l’immobilier (57 %), qui pèsent sur la rentabilité des opérations. Viennent ensuite le poids de la fiscalité, notamment de la taxe foncière (51 %), ainsi que les contraintes liées à la rénovation énergétique (46 %), qui contribuent également à freiner les projets des investisseurs.

Source: Le Progrès - 24 oct. 2026